전세가 사라질 수밖에 없는 이유

행복한 엔지니어의 뉴스레터 (제 599 호)

 

【 전세가 사라질 수밖에 없는 이유 】

 

요즘 부동산 3법의 통과에 따른 통합당 의원의 본회의 5분 발언이 국민들의 관심을 끌고 있습니다.

자신도 전세를 살고 있는 처지라고 시작하는 그 의원의 발언은 전세가 사라질 수밖에 없지만, 부동산 3법으로 인해 그 전환 속도가 감당할 수 없을 정도로 빠르게 진행될 거라는 게 골자입니다.

물론 그 발언을 한 의원의 경우 진정한 세입자가 아니라는 반론이 민주당에 의해 제기되고 있긴 합니다.

 

전세 제도와 더불어 분양 제도는 세계적으로 한국의 부동산 시장에만 있는 독특한 제도입니다.

경제성장의 속도가 엄청나게 빨랐던 시절에, 전세 제도와 분양 제도는 건설 활성화를 하면서도 건설회사와 수요자 모두에게 이익을 안겨주는 절묘한 제도였습니다.

분양 제도는 수요자들의 자금을 미리 모아 건설 회사가 적은 자금으로도 건설을 진행할 수 있는 이득을 안겨주었습니다.

 

수요자들로서는 적은 자금으로 미리 집을 찜해둠으로써 나중에 집값이 오르면 혜택을 받을 수 있었습니다.

수요자들은 전세를 살다가 분양을 받으면, 계약금과 중도금을 내고, 나중에 입주를 할 때 전세금을 찾아 잔금을 치를 수 있었습니다.

또한 전세 자금을 받아 갭투자를 할 수 있도록 함으로써, 시중의 여유 자금이 건설자금으로 활용되는 효과를 거두었습니다.

 

하지만 이처럼 국가적으로도, 건설 회사들도, 시중 여유 자금을 갖고 있는 국민들도, 또 실수요자들도 모두 이익을 볼 수 있는 전세 제도와 분양 제도는 경제성장이 어느 정도 이루어진 시점에서는 더 이상 유효하지 않습니다.

저성장 기조와 주택 보급률이 어느 정도 이상 올라가게 되면 무조건적인 집값 상승을 기대할 수 없기 때문입니다.

물론 현재 한국에서 일어나고 있는 부동산 투기 현상은 저금리로 갈 곳을 잃은 자금이 비정상적으로 부동산에 몰리고 있기 때문에 일어나는 현상입니다.

 

요즘 부동산에 대한 의견을 얘기하면 그에 반대되는 이익 집단에서 바로 반박을 하기 때문에 의견을 내기가 조심스럽기는 합니다.

그럼에도 불구하고 전세 제도의 실상을 바로 알고 이에 대처하는 것이 바람직하다는 생각으로 제 의견을 말씀 드려보도록 하겠습니다.

전세 제도는 집값의 일부를 부담하고 주인처럼 그 집에서 살도록 하는 제도입니다.

 

그래서 집에 하자가 생기더라도, 월세를 사는 경우에는 집주인이 수리해주지만, 전세를 사는 경우에는 입주자가 수리를 해야 합니다.

전세를 놓는 집주인의 입장에서는 크게 두 가지 이유 때문에 전세를 놓게 됩니다.

가장 큰 이유는 집값이 오를 거라는 기대이고, 두 번째는 전세금을 받아서 다른 방법으로 투자해서 돈을 버는 것입니다.

 

아무튼 전세금이 집값보다 많을 수는 없기 때문에 집주인의 입장에서는 그 차이만큼의 돈을 투자하는 셈이 됩니다.

그러니까 집값이 오르든지, 전세금을 활용해서 얻는 이익이 그 차이만큼의 투자금과 각종 세금 등을 합친 금액보다 커야만 전세의 의미가 있습니다.

그런데 집값이 오르지 않고, 초저금리 시대에서 안전한 투자 이익이 보장되지 않게 되기 시작하면 전세는 사라질 수밖에 없게 됩니다.

 

집 사는 것은 불안하고, 월세를 내기는 아까운 세입자의 경우에는 전세 제도를 선호할 수 있습니다.

하지만 집값이 확실히 오르지 않을 거라는 전망이 나오면 전세제도는 사라질 수밖에 없습니다.

이 경우에 매월 일정한 수입이 보장되는 월세가 자리를 잡을 수밖에 없는 이유입니다.

 

정부에서 갭투자를 방지하고자 하는 정책을 내놓고 있는데, 이 경우에는 전세가 사라진다는 전제 하에 정책을 수립해야 합니다.

부동산 투기도 사라지고, 전세 제도도 남아 있을 거라는 전제를 하게 되면 정책 혼선이 생길 수 있습니다.

과도기적으로 전세가 월세로 바뀌면서 혼란이 생길 수는 있겠지만, 이는 어쩔 수 없는 현상으로 이에 대한 대비책을 세우는 지혜가 필요합니다.

 

 

김송호 dream

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