부동산 거품을 조심하자

행복한 엔지니어의 뉴스레터 (제 341 호)

 

【 부동산 거품을 조심하자 】

 

대화를 할 때 조심해야 할 주제가 ‘정치’와 ‘종교’라고 하지만, 굳이 한 가지를 더 붙인다면 투자 관련 제언입니다.

주식이 됐든, 부동산이 됐든 투자를 권유하거나 만류하면 꼭 부작용이 생긴다는 걸 그 동안 여러 번 경험했습니다.

만약 제 말을 듣고 돈을 벌면 제 공이 아니라 투자한 사람의 공이고, 만약 잘못되면 저한테 원망이 돌아오니까요.

 

제가 2009년에 <부동산 신 투자전략>(지상사)를 쓰고 나서, 친구들에게 부동산 투자 상담(?)을 몇 번 했습니다.

당시에 아파트 전세를 살고 있던 몇몇 친구들이 아파트를 사야 되는 거냐고 물어서 제가 사지 말라고 조언을 했습니다.

그런데 그 후 아파트 가격이 조금 오르자 그 원망이 제게 돌아왔는데, 다시 아파트 가격이 떨어졌을 때는 제게 술 한 잔 사지 않았습니다.

 

제가 쓴 <부동산 신 투자전략>은 단기적으로 어떻게 투자하면 부동산으로 돈을 벌 수 있느냐에 관해 쓴 책이 아닙니다.

장기적으로 부동산의 가격, 더 나아가서는 부동산 패러다임이 어떻게 변할 것이냐 하는 주제를 다룬 책입니다.

예를 들면 앞으로 변할 패러다임으로는 전세에서 월세로, 소유에서 임대로 변한다는 것을 들 수 있습니다.

 

그렇다면 장기적으로 한국의 부동산 가격은 어떻게 변하고 그 이유와 근거는 무엇일까요?

부동산 가격을 결정하는 요인들이 많기 때문에 단정적으로 말하기는 곤란하지만, 단기적인 등락은 있어도 결국 가격이 떨어지게 될 것입니다.

더 정확하게 말하자면 도심 등 인기 지역은 오르고, 비인기 지역은 떨어지는 양극화 현상이 심해질 것입니다.

 

제가 이렇게 자신 있게 말씀드리는 이유는 여러 가지 지표들을 보면 분명하게 알 수 있기 때문입니다.

우선 가장 중요한 주택보급률을 보면 이미 전국적으로는 100퍼센트를 넘었고, 수도권도 100퍼센트에 육박하고 있습니다.

정부에서는 1인 가구를 제외한 신주택보급률이 2014년 기준 104퍼센트라고 하지만, 1인 가구를 포함한 실제 주택보급률은 140퍼센트가 넘습니다.

 

수도권, 즉 서울과 경기도의 경우에도 신주택보급률은 97퍼센트라고 하지만, 실제 주택보급률도 140퍼센트에 가깝습니다.

주택보급률에서 1인가구를 제외하는 이유는 1인 가구는 주택으로 계산하지 않는 월룸, 고시텔 등에 주로 거주하고 있기 때문입니다.

아무튼 주택보급률이 100퍼센트를 넘어섰기 때문에 이제 더 이상 주택 수요가 폭발적으로 늘어날 가능성이 적습니다.

 

부동산 가격이 떨어질 것이라고 단정하는 또 다른 이유로는 개인 부채의 과다, 부동산을 보유한 베이비붐 세대의 은퇴 등을 들 수 있습니다.

부동산의 거품을 계속 키울 원동력이 점차 사라지고 있기 때문에 부동산 가격이 계속 오를 수만은 없다는 의미입니다.

문제는 부동산 거품이 꺼질 때 가장 큰 피해를 볼 사람들이 전 재산이 집 한 채인 서민들이라는 점입니다.

 

부동산 거품이 꺼질 때 나타날 사회적인 파장은 상상할 수도 없을 정도로 클 거라고 생각됩니다.

그러기 때문에 정치권에서는 어떻게든 자신의 임기 동안에는 부동산 거품이 꺼지지 않도록 조치를 하려고 합니다.

하지만 아무리 정치권에서 돈을 풀고, 규제를 풀어서 부동산 거품을 키우려고 해도 거품은 언젠가는 터질 수밖에 없는 속성을 갖고 있습니다.

 

제가 <부동산 신 투자전략>을 쓰기 위해 시중에 나와 있는 관련된 책들을 여러 권 사서 읽어보았습니다.

이 분야의 책은 저처럼 부동산 가격이 떨어질 것이니 조심하라는 책과 이제 조금 있으면 부동산 가격이 급등하니 서둘러서 부동산을 사라는 책으로 크게 나눌 수 있었습니다.

재미있는 사실은 부동산 가격이 오를 것이니 빨리 사라는 책은 많이 팔리는데, 부동산 가격이 떨어질 것이라고 예측한 책은 1쇄를 넘긴 경우가 드물었습니다.

 

그 이유는 아마도 부동산 가격이 오르기를 바라는 사람들이 많고, 그들의 생각을 확신시켜 주는 책을 사고 싶어 하기 때문일 것입니다.

어쩌면 부동산 가격이 떨어질 것이라고 생각하는 사람들은 그런 책을 사 볼 이유가 없기 때문이기도 하겠고요.

아무튼 이제부터 심각하고 냉정하게 현실을 직시해서, 부동산 가격의 트렌드를 정확하게 예측하고 그에 맞는 대책을 세우는 지혜를 발휘할 때입니다.

 

 

행복한 미래를 만드는 기술자

 

김송호 dream

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