부동산 신 투자전략(2009년 3월, 지상사)

 

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책 소개

부동산 가격의 순환주기를 비롯한 기존의 방법으로는 예측하기 어려운 부동산 시장을 변화의 방향인 트렌드에 초점을 맞춰 분석함으로써 보다 정확하게 예측할 수 있도록 돕는다. 부동산 시장과 가격에 영향을 미치는 각종 요인들을 트렌드 요인과 비트렌드 요인으로 구분하여 분석한다.

또한 이들이 시장의 변화에서 차지하는 비중을 고찰함으로써 부동산 시장의 변화방향을 예측해본다. 아울러 부동산과 부동산 시장을 대하는 투자자들의 패러다임 변화를 주문함으로써 부동산 시장이 투기의 장이 아닌 건전한 투자처의 하나로 정착할 수 방안을 제시한다.

책 속에서

지금 나타나고 있는 부동산 가격 폭락이 일시적인 비 트렌드 요인들에 의한 것인지 장기적인 트렌드 요인들에 의한 것인지를 구별할 수 있다면, 미래의 부동산 시장 예측을 보다 정확하게 할 수 있다는 얘기다. 만약 비 트렌드 요인들에 의한 일시적인 현상이라면 단시일 안에 다시 급등할 수 있는 가능성이 있는 것이고, 만약 트렌드 요인들에 의해 나타난 가격 폭락이라면 일시적인 소폭 반등은 있을 수 있지만, 장기적으로는 부동산 가격이 다시 급등하기는 어려울 것이라는 판단이 가능하다. - '미래 트렌드와 부동산 가격' 중에서

유동 자금 유입 등에 의한 일시적인 가격 폭등 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만, 그러한 유동 자금이 유입되기 위해서는 그 유동 자금이 유입될 수 있는 잠재적 요인이 있어야 한다. 왜냐하면 유동 자금의 유입 목적은 돈을 버는 것이기 때문에 자금을 투입하고 나서 다른 사람들도 동조 투자를 한다는 전제 조건이 성립되어야 가격이 폭등해 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 하지만 누구나 집값이 폭등할 하등의 이유가 없다고 판단한다면, 손해를 볼 가능성이 높기 때문에 유동성 투기 자금이 몰려들 가능성도 그만큼 줄어든다. - '한국 부동산 가격의 변화 예측' 중에서

거주의 편리성에도 불구하고 재산으로서의 아파트는 치명적인 단점을 가지고 있다. 바로 낮은 땅 지분에 따른 재건축의 문제다. 지금이야 오히려 재건축하는 아파트의 가격이 더 오르는데 무슨 예기냐 하겠지만, 이는 아파트를 재산으로 바라볼 때 가장 심각하게 고민해봐야 하는 문제다. 아파트 가격이 그대로 있는 상태에서 아파트 수명이 다해서 재건축을 해야 되는 상황이 된다면 어떻게 되겠는가? 단독 주택이나 낮은 층수의 빌라는 땅값에 비해 건축비의 비중이 낮기 때문에 좀 높은 층수로 짓거나 아니면 수리를 해서 쓸 수도 있지만, 아파트는 땅값에 비해 건축비의 비중이 높고, 고층이 될수록 그 비중이 더 높아지기 때문에 아파트의 수명이 다하면 큰 문제가 될 수 있다. - '아파트의 재산적 가치' 중에서

서울 주변 신도시들은 지금도 자족 도시가 아니라, 그야말로 서울에 출퇴근하는 사람들의 베드타운이 된 지 오래기 때문에 긴 출퇴근 시간으로 인한 불편을 언제까지 감수할 것이냐가 큰 관건이다. 지금까지는 그래도 자신이 사는 신도시의 집값이 계속 오르고, 최소한 서울 시내에서 살게 되면 부담해야 할 주거비를 줄일 수 있다는 생각에 그 불편을 참아내고 있었다. 하지만 서울 시내 아파트 가격이 떨어지게 되면 그들의 서울 시내 회귀가 시작될 것이고, 그러면 일본과 같은 신도시 부동산 가격 폭락 사태가 벌어질 게 뻔히 내다보인다. - '좁은 국토에 많은 인구가 살고 있다는 인식' 중에서

사실 주택 가격은 조그만 수요 초과에도 민감하게 반응하지만, 반대로 조금만 공급이 초과되어도 바로 영향이 나타나게 되어 있다. 2008년 하반기 잠실 재건축 입주 물량 1만 8,000가구가 쏟아지면서 집값이 급락하고, 역전세난이 발생한 것은 이를 극명하게 보여주는 실례다. 더구나 한국은 다른 나라처럼 빈집을 보유한 상태에서 집을 팔거나 세를 놓지 않고, 집에서 살고 있는 상태에서 서로 맞물려 돌아가기 때문에 조금만 공급이 초과되어 한 곳만 막혀도 연쇄적인 가격 급락이 발생하게 된다. 물론 현재의 아파트 가격 급락은 금융 위기와 악화된 경제 상황과도 맞물려 있지만, 근본적으로는 아파트의 공급 과잉 효과가 나타난 결과로 보아야 할 것이다. - '트렌드 요인 2 주택 보급률' 중에서

이제까지는 아파트 가격의 상승이 워낙 컸기 때문에 임대 수익에 대한 고려는 전혀 할 필요가 없었다. 투자비에 대한 아파트의 수익성은 거의 아파트 가격 상승에 의해 이루어졌었다. 그리고 아파트 가격에 영향을 주는 트렌드 요인들이 이제까지는 상승시키는 방향으로 작용했기 때문에 아파트 가격이 상승했던 것이다. 하지만 이제 미래 트렌드가 아파트 가격을 상승시킬 원동력을 전혀 제공하지 않는 시점부터는 부동산 투자도 단순히 여러 투자 수단 중의 한 가지일 뿐이다. - '부동산 불패 신화를 버려라' 중에서

부동 자금의 유입에 의한 부동산 가격 폭등의 가능성에 대해서도 같은 논리를 적용해서 그 가능성이 희박하다고 확실하게 말할 수 있다. 즉 투기 자금이 몰리기 위해서는 확실한 차익이 실현될 가능성이 있어야 하고, 투기 자금이 투입된 후에 대량의 구매 세력이 추가로 투입되어야 하는데, 이미 한국은 그런 여력을 상실했기 때문에 당분간 투기 자금에 의한 부동산 가격 폭등 현상도 바라볼 수 없을 것이다. - '한국 부동산 가격은 어떻게 될 것인가' 중에서

최근에는 통화량, 부동산 정책을 포함한 정부 정책, 세계적인 자금 흐름 동향, 수출과 수입, 원유를 비롯한 원자재 가격 등 다양한 경기 지표들이 복잡하게 부동산 가격에 영향을 미치고 있는데다가 사람들의 심리적인 요인까지 같이 얽혀 들어서 예측을 더욱 어렵게 하고 있다. 과거 같으면 미국의 서브프라임 모기지론 사태나 금융 위기가 먼 나라의 얘기가 되겠지만, 지금은 바로 우리에게도 영향을 주고 있는 것이다. - '불확실성의 도래' 중에서

저자 소개

김송호 - 서울대학교를 졸업하고 KAIST(한국과학기술원)에서 공학석사학위를 취득했다. 졸업 후 대기업에 입사해 안정적인 삶을 누리다가, 이대로 안주하면 안 되겠다는 생각에 식구들을 이끌고 훌쩍 미국으로 떠나 퍼듀대학교에서 공학박사학위를 취득했다. 박사학위를 받은 뒤에도 교수나 연구소를 선택하지 않고 기업인의 길을 택했다. KG케미컬(주)에서 착실하게 현장 감각을 쌓은 뒤, 1997년 화학ㆍ환경 분야 전문 기업인 홍진씨엔텍(주)을 설립하고 끊임없는 연구 개발을 통해 여러 건의 발명 특허를 취득, 사업화 해냈다. 특히 환경 분야에서는 기술력을 인정받아 ‘환경신기술 인증’을 받았으며 ‘녹색환경에너지 대상’을 수상하기도 했다.

현재 동국대학교 겸임교수로 '기술로 보는 미래 세상'이라는 강의를 맡아 진행하고 있으며, 숙명여자대학교 취업경력개발원과 서울대학교에서 ‘감성 엔지니어 되기’라는 멘토프로그램을 운영하고 있다. 한양대학교 한동대학교 등에서도 공학인증교육 자문위원으로도 활동하고 있다. 그 외에도 연세대학교, 고려대학교를 비롯해 여러 대학에서 새로운 시대에 맞는 이공계 성공 전략 세미나를 진행하고 있다.

저서

<대한민국 이공계 공돌이를 버려라> <행복하게 나이들기>와 번역서 <감정 사용설명서> <어니스트 시그널> 등이 있다.

저자의 말

이 책의 목적은 부동산 재테크 기법을 알려주거나, 부동산 가격이 떨어질 테니까 빨리 부동산을 처분하라는 등의 재테크 지침서도 아니다.

이 책은 그야말로 한국 부동산의 미래를 살펴보고자 하는 목적으로 탄생했다. 미래라는 잣대로 부동산이라는 분야를 들여다보고자 했다. 이제까지의 부동산 시장 예측이 주로 과거의 통계를 바탕으로 했다면, 이 책은 미래라는 관점을 통해 이루어졌다는 점이 근본적으로 다르다. ('프롤로그' 중에서) - 김송호

차 례

프롤로그 / 정확하게 관찰하면 미래가 보인다

제1장 한국 부동산 시장 어떻게 예측할 것인가?

불확실성 시대의 도래

미래를 어떻게 예측할 수 있는가?

반복의 법칙을 이용한 미래 예측

시나리오에 의한 미래 예측

트렌드에 의한 미래 예측

미래 트렌드와 부동산 가격

한국 부동산 가격의 변화 예측

제2장 한국 부동산 시장의 고찰

아파트의 재산적 가치

신분을 나타내는 수단으로서의 아파트

아파트는 대형 평수일수록 좋다?

좁은 국토에 많은 인구가 살고 있다는 인식

한국만의 분양제도가 투기를 부추긴다

소유자 우위 제도가 아파트 투기를 부추긴다

자산 중 부동산 비중이 너무 높다

제3장 한국 부동산 가격의 미래 전망

지금까지의 한국 부동산 가격 변화

부동산 가격에 영향을 주는 요인들

트렌드 요인 1 - 인구

트렌드 요인 2 - 주택 보급률

트렌드 요인 3 - 가계 수입

비 트렌드 요인 1 - 정부 정책

비 트렌드 요인 2 - 경제 상황

비 트렌드 요인 3 - 부동 자금

한국 부동산 가격은 어느 정도가 적정한가?

한국 부동산 가격은 어떻게 될 것인가?

제4장 부동산 투자의 패러다임을 바꿔라

부동산 불패 신화를 버려라

소유하는 개념에서 거주하는 개념으로 바뀐다

부동산 투자 이익은 임대 사업을 통해 얻는다

부동산 시장의 차별화 시대가 열린다

전문적인 부동산 펀드 시대가 열린다

부동산 투자, 따라하는 시대에서 공부하는 시대로 바뀐다

대형 아파트에 대한 미련을 버려라

투자의 정석으로 돌아가라

먼저 자기 자신에게 투자하라

제5장 일본을 통해서 본 한국 부동산 시장의 미래

일본의 부동산 버블 발생

일본의 부동산 시장 상황이 한국에 주는 시사점

한국과 일본 부동산 시장의 트렌드 요인 비교

부동산 버블 붕괴 후 일본인들의 의식 변화

에필로그 / 부동산 투자는 우리 모두가 고민해야 하는 문제

출판사 제공 책 소개

<부동산 新 투자전략 : 묻지마 투자에서 공부하는 투자로>는 부동산 시장의 미래 트렌드와 패러다임의 변화를 분석함으로써 단기적인 폭등과 폭락에 일희일비하는 묻지마 식 투자가 아니라, 시장 변화의 흐름을 읽고 준비하는 건전하고 안정적인 투자가 되도록 돕는 책이다. 부동산 시장과 가격에 영향을 미치는 각종 요인들을 트렌드 요인과 비트렌드 요인으로 구분하여 부동산 시장의 변화 방향을 예측함은 물론, 투자의 패러다임 변화를 역설함으로써 부동산이 투기의 대상이 아닌 안정적인 투자 대상으로 자리 잡을 수 있도록 노력할 것을 주문한다.

친구 따라 강남 가던 시절은 지났다

지금까지 한국의 부동산 시장을 보면, 인구 증가 및 핵가족화에 의한 가구 수 증가와 주거 수준 향상에 대한 욕구가 주택에 대한 수요를 촉발하였고, 소득 수준이 향상됨에 따라 실제 주택 구매로 연결됨으로써 집값이 급격하게 상승했다. 게다가 경기 부양과 함께 서민들의 무주택 문제를 동시에 해결할 요량으로 펼친 정부의 공급 위주의 부동산 정책에 편승해 투자 수익을 올리려는 부동 자금이 유입되면서 주기적인 부동산 가격 폭등 현상이 빚어졌다. 한 마디로 빚을 내서라도 아파트 한 채만 사두면 투자금의 몇 배에 달하는 수익을 올릴 수 있다는 기대심리가 ‘부동산 불패’의 묻지마 투자를 부추겨 너나할 것 없이 기나긴 청약대열에 뛰어들게 만들었고, 남이 하는 대로 따라만 하면 한몫 톡톡히 챙길 수도 있는 시절이었다. 하지만 이제는 상황이 바뀌었다. 전 세계적인 금융위기와 더불어 우리 경제의 침체도 한몫을 하고 있지만, 부동산 가격의 상승을 이끌던 각종 요인들이 추동력을 잃는 상황이 펼쳐지기 시작했다. 이전처럼 친구 따라 강남 갔다가는 쪽박 찰 수도 있는 시절이 된 것이다. 이제 급변하는 부동산 시장 상황에 대처하며 안정적으로 투자하기 위해서는 투자자도 공부해야 한다. 이것이 한국 부동산 시장의 미래 트렌드다.

불확실한 시장상황, 트렌드를 읽어야 성공한다

한국의 부동산 시장은 단순한 투자의 장이 아니라, 대다수 서민의 생존이 걸린 매우 중요한 경제 분야다. 지금까지의 부동산 시장은 정부의 정책이나 수요와 공급과의 관계, 일반적인 경제 상황, 사회적인 여건들을 고려하여 어느 정도 예측이 가능했다. 하지만 현재는 너무나 많은 요인들이 서로 영향을 주고받으면서 부동산 시장을 움직이고, 그 요인들 또한 우리가 다룰 수 없는 외부적인 요인들이 많아 시장의 미래를 예측하기란 거의 불가능해졌다. 과거 같으면 그저 먼 나라의 얘기로만 들릴 미국의 서브프라임 모기지론 사태나 금융위기가 바로 우리 부동산 시장에도 영향을 주는 상황이 벌어지고 있다. 이제는 한 마디로 시장의 불확실성을 넘어 혼돈의 시대에 접어들었다고 하겠다.

이 책 <부동산 新 투자전략>은 부동산 가격의 순환주기를 비롯한 기존의 방법으로는 예측하기 어려운 부동산 시장을 변화의 방향인 트렌드에 초점을 맞춰 분석함으로써 보다 정확하게 예측할 수 있도록 돕는다. 시간의 흐름에 따라 일정한 패턴을 나타나는 트렌드 요인(인구, 주택보급률, 가계수입)과 수시로 변하는 비트렌드 요인(정부정책, 국내외의 경제상황, 부동자금)을 구분하여 분석하고, 이들이 시장의 변화에서 차지하는 비중을 고찰함으로써 부동산 시장의 변화방향을 예측해본다. 아울러 부동산과 부동산 시장을 대하는 투자자들의 패러다임 변화를 주문함으로써 부동산 시장이 투기의 장이 아닌 건전한 투자처의 하나로 정착할 수 방안을 제시한다