행복한 엔지니어의 뉴스레터 (제 902 호)
【 사라져야 할 전세 제도와 선분양 제도 】
새로운 정부가 출범하면서 내세웠던 여러 정책들 중에 ‘주식 시장 활성화’는 실현(?) 되고 있는데, 부동산 시장 안정화는 아직 진행 중에 있습니다.
일반적으로 주식 시장이 활성화되면 부동산 시장의 자금이 주식 시장으로 이동하면서 부동산 가격이 하락합니다.
하지만 현재는 주식 시장이 기대 이상으로 활성화되고 있는데도 불구하고 부동산 시장은 주춤거리고 있는 상황입니다.
정부의 여러 강력한 대책에도 불구하고 부동산, 특히 서울 아파트 가격이 하락하지 않는 데는 여러 가지 이유가 있을 겁니다.
가장 큰 이유는 아마도 부동산 투자(투기?)로 부를 축적한 베이비붐 세대의 부동산 불패 신화에 대한 굳건한 믿음 때문이 아닐까 생각합니다.
더군다나 진보 좌파 정권(?)에서 오히려 아파트 가격이 급등했던 과거의 경험이 부동산 불패 신화를 더욱 맹신하게 만들고 있다고 보여 집니다.
이제 지방 자치제 선거까지 끝났으니, 부동산 시장이 안정화(?) 되지 않는다면 정부는 보유세 인상 등 강력한 정책들을 쏟아낼 것입니다.
하지만 그런 정책들에 대해 아파트 소유자들이 앞으로 2~3년만 버티면 된다고 생각한다면 부동산 시장 안정화는 달성 불가능한 목표가 될 가능성이 큽니다.
저는 이런 단편적인 정책들보다는 아파트를 ‘사는 것’이 아닌 ‘사는 곳’으로 만드는 근본적인 패러다임의 전환이 필요하다고 생각합니다.
이런 패러다임의 전환을 위해 우선 추진해야 할 과제가 ‘전세 제도’와 ‘선분양 제도’를 없애는 것입니다.
‘전세 제도’와 ‘선분양 제도’가 아파트 가격이 상승할 것이라는 사실을 전제로 하고 만들어진 제도이기 때문입니다.
사실 우리가 너무도 당연하게 생각하고 있는 전세 제도와 선분양 제도는 한국에서만 시행되고 있는 독특한 제도입니다.
아파트 가격보다 낮은 가격에 전세를 주는 이유는 아파트 가격이 올라 관련 세금과 유지비 등을 합친 비용 이상의 수익을 올릴 수 있다고 기대하기 때문입니다.
따라서 아파트 가격이 안정화되면 아파트 전세 가격이 올라가는 것은 어쩌면 당연한 현상입니다.
전세가 월세로 바뀌는 추세도 아파트 가격이 더 이상 오르지 않을 것이라고 예측하고 있다는 시장의 바람직한 반응입니다.
아파트가 완공되기도 전에 미리 건설회사에 선금을 주고 위험을 감수하는 선분양 제도도 아파트 가격이 오를 것이라는 전제로 시행되었던 제도입니다.
한국 이외의 다른 국가에서는 시행사가 아파트를 다 지어놓은 후에 분양하는 게 너무도 당연한 일입니다.
과거 개발 시대에 자금이 필요한 건설사, 아파트 가격 상승을 기대하는 일반 국민들, 주택 문제를 손쉽게 해결해야 하는 정부의 이해관계가 맞아떨어져 만들어진 게 선분양제도인데, 아직까지도 없어지지 않고 남아 있는 것입니다.
전세 제도와 선분양 제도가 아직까지도 남아 있다는 것은 결국 부동산 시장이 아파트 가격이 오를 것이라고 기대하고 있다는 것을 의미합니다.
부동산 가격, 특히 아파트 가격이 안정되기를 바란다면 전세 제도와 선분양 제도를 부작용을 최소화하면서 어떻게 없앨 수 있을지 고민해봐야 하는 이유입니다.
바꾸어 말한다면 전세 제도와 선분양 제도를 그대로 놔두고 아파트 가격 안정화를 바라는 것은 이루어질 수 없는 꿈을 꾸는 것이라고 볼 수 있습니다.
전세 제도와 선분양 제도가 사라진다면 최근 사회적 문제가 되고 있는 전세 사기와 분양사의 도산에 의한 피해를 막는 효과도 볼 수 있을 겁니다.
더 나아가 아파트 가격 상승 현상은 수도권, 특히 서울 일부 지역에서만 나타나고 있고, 지방은 이미 집값 상승을 기대할 수 없다는 점도 눈여겨 볼 필요가 있습니다.
아무쪼록 이번 기회에 부동산(아파트) 시장이 안정화되어, 집이 더 이상 ‘사는 것’이 아닌 ‘사는 곳’으로 제자리를 찾기를 간절히 바랍니다.
행복한 미래를 만드는 기술자
김송호 dream
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