한국의 부동산 가격은 적정 수준인가?

행복한 엔지니어의 뉴스레터 (제 437 호)

 

【 한국의 부동산 가격은 적정 수준인가? 】

 

한 국가의 부동산 가격이 적정한 수준으로 형성되어 있는가 하는 문제는

상당히 따지기가 힘들다.

일반적인 공산품들은 제조 원가를 기준으로 적정 가격을 산정할 수 있지만,

부동산은 제조 원가가 없기 때문에

어느 수준이 적정한지를 판단할 기준이 없다.

 

물론 간척을 하거나, 산비탈을 깎아 대지를 조성한 경우 등에는

조성 원가가 들어가지만,

부동산의 가격이 그런 조성 원가에 의해 결정되지는 않는다.

따라서 대부분의 부동산 가격은 그 부동산이 창출할 수 있는 가치를

기준으로 산정된다는 게 일반적인 시각이다.

 

즉 그 부동산을 활용하여 벌 수 있는 수익을 기준으로 부동산 가격을 산정하면 되지 않겠느냐는 게 경제 원론적인 의견이다.

문제는 그 부동산이 어느 정도의 수익을 창출할 수 있는 있는지가

불분명하다는 데 있다.

따라서 오늘날에는 부동산 자체의 수익성보다는

미래의 투자 가치에 의해 부동산 가격이 결정되는 게 일반적이다.

 

즉 부동산 자체의 이용 가치도 중요하지만,

그 부동산의 가격이 오름으로 인해 벌 수 있는 수익이 얼마인가에 의해

부동산 가격이 결정되는 경우가 더 많아졌다.

이처럼 부동산 원래 사용 가치에 더하여 미래의 가격 상승 예측치,

즉 버블을 고려해야 하기 때문에 부동산 가격의 적정성을 판단하기가

더욱더 힘들어졌다.

 

한 국가의 부동산 가격이 적정한가에 대해 판정하는 명확한 기준은 없지만,

일반적으로 이용되는 몇 가지 방법을 통해 한국의 부동산 가격 수준이

적정한가에 대해 살펴보려고 한다.

우선 GDP 대비 지가 총액의 비율이다. 정확한 공식이 없지만,

선진국을 포함해서 땅값이 비교적 안정된 대부분의 국가들을 보면

지가 총액이 GDP와 거의 비슷한 수치다.

즉 GDP 대비 지가 총액이 1에 가깝다.

 

그렇다면 한국의 경우는 어떤가?

2015년 기준 한국의 공시지가 총액은 4510조 원이다.

일반적으로 실제 시가가 공시지가의 60퍼센트 수준인 점을 감안하면

한국의 지가 총액은 7517조 원으로 예측된다.

2015년 한국 GDP는 1559조 원이니까 GDP 대비 지가 총액 비율은 4.8배다. 이 수치를 보면 한국의 부동산 가격에는 상당한 거품이 끼어 있다고 판단할 수 있다.

 

한국과 비슷한 상황이라고 볼 수 있는 일본의 경우

부동산 거품이 한창이던 1990년 대 초에 지가 총액이

GDP 대비 5배 이상으로 치솟았다가

현재는 3배 수준을 유지하고 있는 것으로 보아도

한국의 부동산 가격 수준이 너무 높다는 사실을 알 수 있다.

 

지가 총액이 아닌 주택 시가 총액을 기준으로 보면

2015년 말 기준 한국 주택 시가총액은 3519조5000억 원으로

GDP 대비 2.26배 수준이다.

미국(1.4배), 일본(1.8배), 캐나다(2.0배)보다는 다소 높지만

이탈리아(3.7배), 호주(3.5배), 프랑스(3.1배), 유로지역(2.7배)에 비해선 낮은 수준이긴 하다.

 

한국의 부동산 가격이 적정 수준인지를 판단하는 또 하나의 기준으로

소득 대비 주택가격 비율(PIR)을 비교해 보도록 하겠다.

유엔은 PIR의 적정 수준을 3~5배 정도, 즉 집값이 연간 소득의 3~5배가 적절하다고 권고하고 있다. 한

국의 PIR은 전국 기준으로는 2006년에 6.5배로 정점을 기록한 이후

현재까지 5배 정도를 기록하고 있다.

 

서울 기준으로 보면 2006년에 11배, 2016년에 9배를 기록하고 있어

유엔 권고치를 크게 웃돌고 있다.

이 수치는 세계 주요 도시 뉴욕(7.0), 도쿄(5.8), 런던(6.9)과 비교했을 때에도 아주 높은 수준이다.

 

또한 한국의 부동산 가격이 너무 높다는 점은 다른 국가들과의 비교에서도 드러난다.

한국의 땅을 전부 팔면 한국의 100배인 캐나다를 여섯 번 살 수 있고,

한국 땅 면적의 5배인 프랑스를 아홉 번 살 수 있으며,

세계 최강 미국 땅을 절반이나 살 수 있다고 한다. 한

국이 이들 국가들에 비해 인구는 많고 국토는 좁다는 특성이 있는 것은 사실이지만, 그래도 부동산 가격이 높다는 점은 확실하다고 판단된다.

 

<전남 장흥군 로하스타운 단체 귀촌 모임 안내>

 

일시: 2017년 6월 19일(월) 오후 6시~7시

(단체 귀촌 설명: 30분, 질의/응답/토론 30분)

장소: 한국산업기술진흥협회 1층 중회의실(서울 서초구 바우뫼로37길37)

[3호선, 신분당선 양재역 8번 출구 성남방향으로 400M 도보]

회비: 없음(단, 저녁식사를 할 경우에는 비용 1/n)

참석 여부를 6월 15일(목)까지 이메일(tiger_ceo@naver.com) 또는 문자(010-6358-0057)로 알려 주시기 바랍니다.

 

행복한 미래를 여는 기술자

 

김송호 dream

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